Um estudo exclusivo compara os principais
indicadores do mercado imobiliário brasileiro com os de países que passaram por
bolhas. A conclusão: estamos numa situação mais confortável — pelo menos por
ora. Mas os preços seguem em alta, um sinal de alerta
Revista EXAME
São Paulo - Uma das características
das bolhas especulativas é que só é possível ter certeza de que elas ocorreram
num momento: quando estouram. Enquanto elas estão se formando, é típico do ser
humano encontrar as mais originais justificativas para a euforia. Na década de
90, o oba-oba em torno das recém-nascidas companhias de tecnologia era
justificado por uma tal “nova economia digital”.
Leia Mais
·
O que se dizia então era que a
internet seria capaz de produzir milagres, como aproximar as pessoas e tornar o
mundo mais pacífico. Naquela onda, não foi difícil convencer investidores a
colocar fortunas em empresas mal saídas da garagem. Um punhado delas — como
Google e Facebook — de fato aconteceu, mas milhares viraram pó.
E os investidores perderam
bilhões de dólares quando a bolsa estourou, em 2000. Isso não impediu que o
mundo voltasse rapidamente a acreditar em novos milagres. Pouco depois da bolha
da internet, os americanos e os europeus embarcaram numa outra bolha, a imobiliária
— que foi a origem da grave crise de 2008.
Há quem veja semelhanças entre o
que ocorreu nos países desenvolvidos e o que está acontecendo no Brasil hoje.
Como lá fora, os preços dos imóveis brasileiros, em
quase todo lugar, estão subindo mais do que a renda, a inflação e qualquer
outro indicador do mercado financeiro.
É bolha? Ou a alta é explicada
por um conjunto de fatores positivos, como salários em alta, desemprego baixo e
disponibilidade de crédito, depois de mais de uma década de dinheiro contado?
Um estudo exclusivo da consultoria Bain&Company dá bons argumentos para
quem não vê nada de anormal no mercado imobiliário brasileiro.
A pesquisa mapeou as principais
características que marcaram a expansão do mercado imobiliário nos Estados
Unidos, no Canadá e em cinco países europeus. O objetivo era identificar o que
deu errado nos lugares em que houve uma bolha e como se comportaram os mercados
“saudáveis” — e então mostrar qual dos cenários está mais próximo da realidade
brasileira.
Foram analisados seis
indicadores, como endividamento médio da população, acesso a financiamento e
evolução dos preços. “Não adianta olhar a inadimplência, que só aumenta quando
já existe um problema. Fomos atrás de números que mostram os problemas quando
eles ainda estão se formando”, sócio da
Bain e coordenador do estudo.
Do lado positivo, a Bain destaca
as condições do crédito imobiliário no Brasil. O volume de financiamentos cresceu
de forma acelerada nos últimos oito anos: passou de 3 bilhões de dólares, em
2004, para quase 83 bilhões, em 2012. Ainda assim, representa apenas 6% do
produto interno bruto, um dos menores percentuais do mundo.
Nos países que passaram por
bolhas imobiliárias e fazem parte do estudo da Bain — Espanha, Estados Unidos,
Irlanda, Portugal e Reino Unido —, a proporção média é de 76%. Além disso, os
bancos brasileiros continuam rigorosos ao emprestar.
Exigem, em geral, uma entrada de
quase 40% do valor do imóvel — lá fora, era comum que o cliente levasse 100% e
um troco para reformar e decorar a nova casa — e oferecem prazos de pagamento
do crédito inferiores a 30 anos (na Espanha, o prazo máximo chegou a 50
anos).
O aspecto mais preocupante da
pesquisa é justamente o que mais chama a atenção de quem está tentando comprar
ou vender um imóvel: o aumento expressivo dos preços. Dados do Banco Central
mostram que a alta média de 2003 para cá foi 108% superior ao aumento da renda
da população.
Em nenhum dos países do
levantamento da Bain houve uma valorização tão grande — os maiores percentuais
foram os da Espanha e da Portugal, que ficaram abaixo de 80%. “Se analisado de
forma isolada, esse número, realmente, é alarmante. Mas é preciso olhá-lo junto
com outros indicadores e levar em conta o passado do Brasil”, diz
Entre o fim dos anos 80 e o
começo dos anos 2000, o mercado imobiliário ficou praticamente parado no Brasil.
A disponibilidade de crédito era baixíssima. Sem dinheiro, as incorporadoras
construíam pouco, e quem queria comprar uma casa era obrigado a pagar quase
tudo à vista, o que tornava a compra inviável para muita gente. Como a
demanda era pequena, os preços subiam pouco.
A partir de 2004, a melhoria do
arcabouço jurídico do crédito imobiliário levou os bancos a voltar a emprestar.
Além disso, a queda dos juros barateou os financiamentos, o que inclui mais
pessoas no time de potenciais compradores.
“A alta de preços nesse período
foi, na verdade, uma correção”, diz , diretor do banco Itaú. Numa comparação
internacional, os imóveis aqui ainda não estão caros. O valor médio de um
imóvel no Brasil corresponde a 5,1 vezes a renda anual média, metade do número
dos países analisados no estudo da Bain.
O problema é o que acontecerá se
os preços continuarem subindo. Outro levantamento, feito anualmente pela
Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas em parceria com EXAME, mostra que a
valorização dos imóveis continua, mas em ritmo menor do que no passado. De 2008
a 2011, os preços aumentaram à média anual de 20% a 30%.
Em 2012, a alta ficou abaixo de
15% — e, em algumas cidades, houve queda de preço. Mas vai continuar assim?
Qual é a chance de os valores caírem em mais lugares? É possível que os
imóveis voltem a valorizar como no passado? A Bain fez uma série de projeções
para o mercado até 2017. O cenário mais provável é que os preços passem a subir
menos do que a renda.
“Demanda existe, mas, como os valores já
aumentaram muito, o consumidor não tem mais tanto fôlego como no passado. Por
isso, está mais cauteloso”,diz, presidente da corretora Brasil Brokers.
Além disso, os brasileiros estão muito mais endividados do que há
cinco anos, o que reduz o espaço para novos financiamentos — em média, 22% da
renda das famílias está comprometida com o pagamento de algum empréstimo, um
patamar próximo ao dos países problemáticos que foram estudados.
E se tudo der errado? Uma bolha se forma quando há financiamento
acessível — é isso que permite que mais pessoas tenham condições de comprar, o
que eleva os preços. Nos Estados Unidos, a euforia começou quando o Federal
Reserve, banco central do país, cortou os juros para estimular a economia, e os
bancos passaram a emprestar com taxas reduzidas.
Como a rentabilidade da renda fixa era baixa, os americanos usavam
esse crédito barato para aplicar em imóveis. Contratavam o financiamento por 30
anos, para que as prestações não fossem altas, na esperança de revender a casa
ou o apartamento com lucro meses depois. Em tese, nada de errado.
Aliás, o esquema deu certo por anos. Muitos investidores ganharam
dinheiro e os bancos foram emprestando cada vez mais, só que para pessoas com
menos condições financeiras para comprar. Em 2007, a inadimplência começou a
subir e as fragilidades do modelo vieram à tona — nos Estados Unidos e também
na Europa, que viveu um fenômeno semelhante.
Instituições financeiras tiveram de ser socorridas pelos governos
até que, em setembro de 2008, o banco Lehman Brothers quebrou e detonou a fase
mais aguda da crise internacional. O Brasil, evidentemente, está longe de
passar por isso. Os juros por aqui são muito maiores do que lá fora. E não há
sinais de que os bancos estejam dispostos a sair emprestando sem critério. Mais
argumentos para a turma do “está tudo bem”.
